Mögliche Attraktivitätssteigerung der Immobilien-GmbH durch den Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung

Geplante Steuersatzsenkung

Im Koalitionsvertrag vom 9. April 2025 ist neben vielen weiteren steuerlichen Maßnahmen zur Wiederbelebung der deutschen Wirtschaft, wie auszugsweise der sog. „Super-Abschreibung auf Ausrüstungsgüter“ mit jährlich 30 %, als zentrale Maßnahme die Absenkung des Körperschaftsteuersatzes von 15 % auf 10 % geplant. Diese Absenkung soll über fünf Jahre gestreckt werden und jeweils in Höhe eines Prozentpunktes erfolgen. Ob Maßnahmen für den immer noch bestehenden Solidaritätszuschlag damit einhergehen werden, ist nicht bekannt. Hiervon profitieren würden alle körperschaftsteuerpflichtigen Gesellschaften und Rechtspersonen wie GmbHs, Aktiengesellschaften, Stiftungen und Weitere. Die Gewerbesteuer bleibt nach aktuellem Kenntnisstand unangetastet.

Eigenschaften einer Immobilien-GmbH

Von der Steuersenkung ebenso profitieren würde die sog. Immobilien-GmbH oder Familienpool-GmbH, wie sie in vermögenden Familienstrukturen oder kapitalistischen Konzerngruppen häufig aus steuerlichen Gründen aufzufinden ist. Diese Immobilien-GmbH wird bei optimierter Gesellschaftsstruktur und Vermögensallokation unabhängig von der geplanten Steuersatzsenkung im ertragsteuerlichen Bereich bereits gegenwärtig begünstigt besteuert, wenn diese ausschließlich Immobilien vermietet und ansonsten keine gewerbliche Tätigkeit entfaltet. In diesem Fall greift nämlich die sog. erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung für Grundstücksunternehmen und die Erträge aus der Vermietung von Immobilien werden gänzlich von der Gewerbesteuer freigestellt (§ 9 Nr. 1 S. 2 ff. GewStG). Dies setzt voraus, dass die Immobilien-GmbH nahezu ausschließlich Erträge aus der Verwaltung und Vermietung von Immobilien erzielt.

Ertragsstarke Immobilieninvestitionen, welche von Anfang an steuerliche Überschüsse nach Abschreibungen und Kosten vorweisen, werden häufig in intransparent besteuerten GmbHs allokiert und führen dort unter Anwendung der Gewerbesteuerbefreiung zu einer effektiven Steuerbelastung auf die positiven Überschüsse von 15,825 %. Würden vergleichbare Immobilien mit langfristiger Investitionsabsicht im steuerlichen Privatvermögen gehalten werden, wäre bei vermögenden Steuerpflichtigen im Spitzen- oder Reichensteuersatz eher ein Steuersatz von ca. 50 % anzuwenden. Natürlich birgt ein Immobilieninvest über eine Immobilien-GmbH fakultativ auch steuerliche Nachteile, wie z.B. die Notwendigkeit einer steuerpflichtigen Ausschüttung der Immobilienerträge für private Verwendungszwecke oder die Steuerpflicht von Immobilienveräußerungen nach 10 Jahren. Bei langfristigen Immobilieninvestitionen in einer Immobilien-GmbH mit steuerlich betrachtet positiven Überschüssen ist der steuerliche Vorteil jedoch immens und eröffnet ungefähr in Höhe der thesaurierten 34 Steuersatzpunkte erhebliche Möglichkeiten für weitere Immobilieninvestitionen oder Darlehensrückführungen bei fremdfinanzierten Immobilien.

Fazit

Sollte nun der Körperschaftsteuersatz ab 2028 gesenkt werden, würde der effektive Steuersatz einer begünstigten Immobilien-GmbH final lediglich 10 % zzgl. eines Solidaritätszuschlags betragen und die steuerliche Attraktivität einer Immobilien-GmbH weiter steigern.

Immobilieninvestitionen mit anlaufenden Verlusten aus steuerlicher Perspektive sollten jedoch weiterhin im üblichen Family-Office-Set-Up in transparent zu besteuernden Personengesellschaften gehalten werden, um die laufenden Verluste in den ersten Jahren mit sonstigen einkommensteuerpflichtigen Einkünften der Gesellschafter verrechnen zu können. In diesen Fällen macht häufig erst nach einigen Jahren ein sog. AfA-Step-Up in die Gewerblichkeit steuerlich Sinn.

Autor:

Jakob Eisenreich

Dipl.-Wirtschaftsjurist (univ.)

Wirtschaftsprüfer

Steuerberater

Partner

Zert. Berater für Unternehmenskauf / M&A (IFU)

Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV)