Einleitung
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten an die nächste Generation überträgt, behält sich häufig einen Nießbrauch vor. Der Übertragende kann die Immobilie dann weiter selbst nutzen oder – je nach Ausgestaltung – vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Auch steuerlich ist die Gestaltung oft attraktiv: Der Wert des Nießbrauchs mindert regelmäßig den steuerlichen Wert der Schenkung und kann dadurch den steuerpflichtigen Erwerb spürbar senken. Wie weit sich dieser Wert zusätzlich wegen einer erschwerten Verkäuflichkeit herabsetzen lässt, hat das Finanzgericht München für einen nießbrauchbelasteten Miteigentumsanteil entschieden.
Sachverhalt
Ein Vater schenkte seinem Sohn ein Drittel eines Grundstücks mit einem Wohnhaus, das drei getrennt nutzbare Wohnungen umfasste. Er behielt sich daran einen lebenslangen Nießbrauch vor. Das Finanzamt stellte den steuerlichen Wert des übertragenen Anteils zunächst mit rund 2,0 Mio. Euro fest.
Im Klageverfahren legte der Sohn ein Verkehrswertgutachten vor. Der Sachverständige bewertete das gesamte Grundstück mit rund 6,1 Mio. Euro und berücksichtigte anschließend mehrere wertmindernde Faktoren: einen Abschlag wegen des Miteigentumsanteils, den Nießbrauch sowie einen weiteren pauschalen Abschlag, weil ein mit Nießbrauch belasteter Anteil schwieriger zu verkaufen und zu finanzieren sei. So kam das Gutachten auf einen Wert von rund 940.000 Euro. Das Finanzamt akzeptierte die zusätzlichen prozentualen Abschläge nicht. Der Streit drehte sich damit nicht darum, ob der Nießbrauch den Wert beeinflusst, sondern darum, ob neben seiner Berücksichtigung noch pauschale Marktabschläge angesetzt werden dürfen.
Würdigung
Das FG München ließ den Nachweis eines niedrigeren Werts durch ein Verkehrswertgutachten grundsätzlich auch für einen übertragenen Miteigentumsanteil zu. Das ist für die Praxis wichtig: Steuerpflichtige können sich nicht nur auf den typisierten Wert des Finanzamts beschränken, sondern nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, wenn ein fachgerecht erstelltes Gutachten diesen nachvollziehbar belegt.
Die beiden zusätzlichen Abschläge von jeweils 20 Prozent erkannte das Gericht jedoch nicht an. Für die Bewertung sei maßgeblich, welchen Preis ein Grundstück im Ganzen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde. Ein pauschaler Abschlag allein deshalb, weil nur ein Miteigentumsanteil übertragen wurde, bilde nach Auffassung des Gerichts keinen üblichen Grundstücksmarkt ab. Entsprechend sah das Gericht auch keinen zusätzlichen Abschlag für die erschwerte Verkäuflichkeit eines nießbrauchbelasteten Grundstücks als gerechtfertigt an. Der praktische Punkt: Ein wirtschaftlicher Nachteil führt nicht automatisch zu einem eigenen prozentualen Bewertungsabschlag.
Den Nießbrauch selbst ließ das Gericht dagegen wertmindernd in die Verkehrswertermittlung einfließen. Es stellte den Wert des Anteils auf rund 1,494 Mio. Euro fest – deutlich weniger als die rund 2,003 Mio. Euro aus dem ursprünglichen Feststellungsbescheid, aber mehr als die vom Gutachten angesetzten 940.000 Euro. Der Unterschied erklärt sich daraus, dass das Gericht den Nießbrauch über den dafür maßgeblichen Faktor in der Verkehrswertermittlung berücksichtigte, die beiden pauschalen Marktanpassungsabschläge aber strich. Ein zusätzlicher Abzug desselben Nießbrauchs im anschließenden Schenkungsteuerverfahren war nach § 10 Abs. 6 Satz 11 ErbStG ausgeschlossen. Der Nießbrauch darf also nicht doppelt wertmindernd angesetzt werden.
Das FG ließ die Revision zu. Inzwischen ist die Frage beim BFH unter dem Aktenzeichen II R 11/26 anhängig. Die höchstrichterliche Klärung steht damit noch aus; die Auffassung des FG München ist derzeit nicht abschließend bestätigt.
Fazit
Ein Nießbrauch kann den steuerlichen Wert einer Immobilienübertragung erheblich mindern und zugleich die wirtschaftliche Absicherung des Schenkers sichern. Wer darüber hinaus einen niedrigeren Wert nach § 198 BewG geltend machen möchte, sollte das Gutachten aber auf die Bewertungsmethodik und die konkrete Begründung jedes einzelnen Abschlags prüfen lassen. Pauschale Abschläge wegen Miteigentum oder erschwerter Verkäuflichkeit können nach der Entscheidung des FG München scheitern, während der Nießbrauch selbst weiterhin wertmindernd berücksichtigt werden kann. Praktisch sollte ein tragfähiges Gutachten möglichst schon im Einspruchsverfahren vorliegen: Im entschiedenen Fall musste der Kläger die Verfahrenskosten trotz teilweisen Erfolgs tragen, weil er das Gutachten erst im Klageverfahren vorgelegt hatte. (FG München, Urteil vom 24.03.2026 – 4 K 927/24; Revision anhängig beim BFH, II R 11/26.)
